Ejecución hipotecaria en Florida
¿Cuánto tiempo tiene realmente?
Casi todos los que aceptan una oferta baja lo hacen porque creen que van a perder la casa la semana que viene. Esto es lo que de verdad ocurre, y cuándo.
La urgencia es parte de la venta
La presión es fabricada. El calendario no.
Toda la posición de negociación de estas empresas depende de que usted crea que tiene días en lugar de meses.
Antes de que se presente algo en la corte
Usted deja de pagar y el banco envía cartas y, normalmente, un aviso de incumplimiento. Todavía no hay nada presentado ante un juez y nadie puede quitarle su casa en esta etapa. También es cuando su nombre empieza a aparecer en las listas que compran estas empresas, por eso las llamadas empiezan mucho antes de que exista una fecha real.
Tiempo disponible: normalmente meses.
Se presenta la demanda y se registra el lis pendens
Florida exige que el banco lo demande y gane. Al presentar la demanda registran un lis pendens, un aviso público de que la propiedad está en litigio. Ese registro es lo que provoca la avalancha de cartas y visitas. No es una fecha límite: es solo una presentación.
Tiempo disponible: el caso apenas comienza.
Le entregan la demanda y empieza el plazo que sí importa
Desde que le entregan formalmente la demanda, tiene 20 días para responder por escrito ante la corte. Es la fecha más importante de todo el proceso y la que más se pierde. Si no responde, el banco puede pedir un fallo en rebeldía y todo se acelera.
Tiempo disponible: 20 días para responder.
El fallo
Si el banco gana, el juez emite el fallo final de ejecución hipotecaria y en ese mismo documento fija la fecha de la subasta. Antes de eso no existe ninguna fecha de subasta. Quien le diga lo contrario está equivocado o le está mintiendo.
Tiempo disponible: con frecuencia muchos meses.
La fecha de la subasta
El fallo ordena al secretario del tribunal vender la propiedad en un día específico, no menos de 20 ni más de 35 días después del fallo. Puede ser más tarde si el abogado del banco lo acepta. En los condados de Tampa Bay las subastas son en línea.
Tiempo disponible: de 20 a 35 días después del fallo.
Hasta el último momento puede detenerla
Bajo el derecho de redención de Florida, en cualquier momento antes de que se presente el certificado de venta (o la fecha indicada en el fallo, lo que ocurra después), usted puede pagar lo que dice el fallo más los costos razonables y detener la subasta. Un cierre que paga el fallo hace exactamente eso. Por eso una venta bien promocionada, empezada a tiempo, le gana a una venta apresurada.
Tiempo disponible: hasta el certificado de venta.
Después de la subasta
Si nadie objeta dentro de los 10 días siguientes al certificado de venta, se emite el certificado de título y la venta queda confirmada. Si la propiedad se vendió por más de lo que debía, puede haber dinero sobrante que le pertenece a usted. Hay empresas que intentarán que usted firme la cesión de ese dinero: consulte a un abogado antes de firmar nada.
Tiempo disponible: 10 días para objetar.
Esto no es asesoría legal. Antes de firmar cualquier cosa, hable con un abogado de bienes raíces en Florida. A menudo recomendamos a Liriano Law PLLC, una firma de bienes raíces y litigio civil en Florida con experiencia enfrentando a estos compradores; hablan español. También hay asesoría de vivienda gratuita aprobada por HUD en hud.gov o al 800-569-4287.
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